加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，是房地產(chǎn)市場的一項重要任務。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設。保障性租賃住房REITs這個市場化的金融產(chǎn)品迎來發(fā)展“風口”，以支持保障性租賃住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
2020年，我國住房租賃市場服務人口數(shù)量已突破2億人。對于我國保障性住房建設而言，一個以人民為中心、以市場化為導向、以風險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務體系必不可少。其中，體現(xiàn)保障性租賃住房融資需求特點的保障性租賃住房公募REITs備受市場關(guān)注。
首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，無論對保障性租賃住房，還是對REITs，都是意義深遠的標志性事件。業(yè)內(nèi)人士表示，過去，由于項目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保障性租賃住房建設的意愿不強。首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進一步完善。
2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。
今年5月27日，證監(jiān)會、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業(yè)務規(guī)范有序開展?！锻ㄖ诽岬剑膭顚艋厥召Y金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進形成投資良性循環(huán)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實國家關(guān)于加快推進基礎設施公募REITs試點工作的有關(guān)舉措。
2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點城市的占比超過80%。專家預計，我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保障性租賃住房REITs情況相似，都是地方國有平臺主導、出讓用地。不過，實踐中，各地保障性租賃住房的投資主體、運營主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內(nèi)期待未來能有更多形態(tài)和特點的保障性租賃住房REITs問世。
保障性租賃住房REITs是一種不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來產(chǎn)生的運營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品，有效連接保障性住房租賃市場和資本市場。
今年5月19日，國務院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎設施存量資產(chǎn)、擴大有效投資的工作要求。據(jù)悉，自我國基礎設施REITs正式上市交易以來，試點早期限定于交通設施、市政工程、污染治理項目、倉儲物流新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領域。此次擴圍到保障性租賃住房領域，業(yè)內(nèi)實際早有預期。從國際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類別。
預計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會成為公募REITs市場中的大類資產(chǎn)，受到REITs投資人的歡迎。
在當前穩(wěn)增長、防風險的背景下，積極推動REITs市場發(fā)展意義重大。
目前，我國REITs試點工作推進順利，市場初具規(guī)模。截至目前，已有14只基礎設施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元；截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24％；平均日均換手率1.93％。
在現(xiàn)有法律框架下，證監(jiān)會采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，啟動基礎設施領域REITs試點。證監(jiān)會、國家發(fā)展和改革委員會在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機制性安排，保障了試點工作順利開展。
下一步，證監(jiān)會將加強REITs市場建設。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應。完善項目培育、推薦、審核工作機制，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市，形成示范效應。進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎設施領域。盡快推進擴募項目實施，推動已上市優(yōu)質(zhì)運營主體通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，促進投融資良性循環(huán)。
業(yè)內(nèi)專家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。因此，當前引入具有REITs管理經(jīng)驗的專業(yè)人才，同時培養(yǎng)國內(nèi)基金和資產(chǎn)管理人才是一項緊迫任務。同時，加強對保障性租賃住房建設的監(jiān)管也必不可少，要維護國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學合理的監(jiān)管系統(tǒng)。
（文章有刪減 轉(zhuǎn)載至經(jīng)濟日報）
