銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行等三部門11月14日發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下稱《通知》),指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。
通知主要內(nèi)容如下:
《通知》指出,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
《通知》要求,保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時,保函金額相應(yīng)下調(diào),確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金,保函金額不得調(diào)整。此外,《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限,確保與項目建設(shè)周期相匹配。
銀保監(jiān)會表示,此次《通知》的發(fā)布和實施,將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對于可開展保函置換預售監(jiān)管資金的商業(yè)銀行,《通知》也有明確要求——監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù);商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金;企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。
業(yè)務(wù)風險防范方面,銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人接受媒體采訪時指出,商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時,要參照開發(fā)貸款授信標準,選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。同時,保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度,要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務(wù)風險,按要求計提風險資本,提取風險準備。
該負責人指出,一旦出現(xiàn)墊付,出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施,保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類,不得隱藏風險。
《通知》強調(diào),在此過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù),確保項目建設(shè)資金充足。